La diagnosi energetica non è un semplice allegato
Nel Conto Termico 3.0 la diagnosi energetica assume un ruolo molto più importante rispetto a quello di un normale documento amministrativo.
In molti casi rappresenta il punto di partenza dell’intero progetto: analizza i consumi dell’edificio, ricostruisce il bilancio energetico, individua gli interventi realmente efficaci e stima i risparmi conseguibili. Quando prevista obbligatoriamente, diventa anche una delle condizioni necessarie per accedere all’incentivo.
Il nuovo meccanismo, disciplinato dal Decreto ministeriale 7 agosto 2025, distingue gli interventi di efficienza energetica sugli edifici, ricompresi nel Titolo II, dagli interventi di produzione di energia termica da fonti rinnovabili e dai sistemi ad alta efficienza, ricompresi nel Titolo III.
Per impostare correttamente una richiesta occorre quindi chiarire tre aspetti:
- quando la diagnosi energetica è obbligatoria;
- quale soggetto può redigerla;
- in quale misura e in quale fase il relativo costo viene incentivato.
Quando la diagnosi energetica è obbligatoria
L’obbligo dipende principalmente dalla tipologia di intervento e, in alcuni casi, dalla dimensione dell’edificio e dalla potenza dell’impianto termico.
| Tipologia di intervento | Obbligo di diagnosi energetica |
|---|---|
| II.A – Isolamento termico delle superfici opache | Sempre obbligatoria |
| II.D – Trasformazione dell’edificio in edificio a energia quasi zero, nZEB | Sempre obbligatoria |
| II.B – Sostituzione di finestre e chiusure trasparenti | Obbligatoria quando l’intervento riguarda l’intero edificio e l’impianto di riscaldamento ha potenza termica totale pari o superiore a 200 kWt |
| II.C – Installazione di schermature solari | Obbligatoria alle stesse condizioni: intero edificio e impianto termico pari o superiore a 200 kWt |
| III.A-III.G – Pompe di calore, sistemi ibridi, biomassa, solare termico, scaldacqua a pompa di calore, teleriscaldamento efficiente e microcogenerazione rinnovabile | Obbligatoria quando l’intervento riguarda l’intero edificio e l’impianto termico ha potenza pari o superiore a 200 kWt |
| II.E – Illuminazione efficiente; II.F – Building automation; II.G – Ricarica elettrica; II.H – Fotovoltaico e accumulo abbinati a pompa di calore | Non è prevista automaticamente dall’articolo 15 del decreto |
Per gli interventi II.G e II.H occorre però valutare il progetto nel suo complesso. Se, insieme alla ricarica elettrica o all’impianto fotovoltaico, viene installata una pompa di calore ricadente nel Titolo III e risultano superate le condizioni dimensionali previste, l’obbligo può derivare proprio dall’intervento sulla centrale termica.
La diagnosi e l’Attestato di prestazione energetica post-operam non sono invece richiesti, secondo la disciplina specifica del Conto Termico, per gli impianti abbinati alla produzione di calore di processo e per gli impianti asserviti a reti di teleriscaldamento o teleraffrescamento.
È quindi sbagliato applicare una regola generica del tipo “sopra i 200 kW la diagnosi è sempre obbligatoria”. Per l’isolamento dell’involucro e la trasformazione nZEB, infatti, l’obbligo sussiste indipendentemente dalla potenza; per altre categorie, invece, è necessario verificare congiuntamente intervento sull’intero edificio e potenza dell’impianto termico.
L’obbligo cambia anche in funzione del beneficiario
Il Conto Termico 3.0 non consente a tutti i soggetti di accedere indistintamente a ogni tipologia di intervento.
| Beneficiario | Interventi incentivabili | Trattamento della diagnosi |
|---|---|---|
| Pubbliche Amministrazioni | Titolo II e Titolo III | Diagnosi obbligatoria nei casi sopra indicati; costo incentivabile al 100% entro i limiti GSE |
| Enti del Terzo Settore non economici | Assimilati alle PA per l’accesso | Diagnosi incentivabile al 100%; possibilità di richiedere l’anticipazione |
| Privati nel settore residenziale, compresi i condomìni | In linea generale, interventi del Titolo III | Diagnosi obbligatoria per interventi sull’intero edificio con impianto termico pari o superiore a 200 kWt; costo incentivabile al 50% |
| Privati e imprese del settore terziario | Titolo II e Titolo III | Obblighi legati alla tipologia di lavoro; costo normalmente incentivabile al 50% |
| Cooperative di abitanti e cooperative sociali | Secondo la configurazione ammissibile | Costo incentivabile al 50% |
| Grandi imprese ed ETS economici | Secondo le regole applicabili alle imprese | Le FAQ GSE precisano che i costi della diagnosi e dell’APE non sono incentivabili |
Un privato proprietario di un’abitazione, pertanto, non può utilizzare il Conto Termico 3.0 per il semplice isolamento dell’involucro o per la sostituzione dei serramenti, poiché per il settore residenziale privato l’accesso è sostanzialmente limitato agli interventi del Titolo III, come pompe di calore, solare termico, biomassa e sistemi ibridi.
Diversa è la situazione di un’impresa proprietaria o utilizzatrice di un edificio terziario, che può accedere sia agli interventi di efficienza energetica del Titolo II sia a quelli impiantistici del Titolo III.
Per le imprese esiste inoltre un passaggio particolarmente delicato: la richiesta preliminare deve essere presentata prima dell’avvio dei lavori. Per gli interventi del Titolo II deve essere dimostrata una riduzione del fabbisogno di energia primaria almeno pari al 10% per un singolo intervento e al 20% nel caso di più interventi combinati, attraverso la documentazione energetica prevista.
Chi può redigere la diagnosi energetica
Quando la diagnosi è richiesta dal Conto Termico 3.0, non può essere firmata da un tecnico scelto soltanto sulla base dell’iscrizione a un albo professionale o dell’esperienza maturata nel settore.
La diagnosi deve essere redatta da:
- un Esperto in Gestione dell’Energia – EGE certificato secondo la UNI CEI 11339;
- oppure una ESCo certificata secondo la UNI CEI 11352.
La partecipazione a corsi di formazione o la semplice esperienza professionale non sostituiscono la certificazione richiesta.
Il documento deve inoltre essere sviluppato in conformità alla serie UNI CEI EN 16247 e ai criteri dell’Allegato 2 del D.Lgs. 102/2014.
Quanto viene incentivata la diagnosi energetica
Il GSE non paga direttamente la parcella all’EGE. Il professionista viene incaricato e remunerato dal committente secondo il contratto professionale sottoscritto; successivamente il GSE riconosce al Soggetto Responsabile una quota incentivante sulle spese ammissibili e documentate.
Le percentuali previste sono:
- 100% del costo ammissibile per Pubbliche Amministrazioni ed Enti del Terzo Settore non economici;
- 50% del costo ammissibile per privati, PMI e cooperative, quando ricorrono le condizioni previste;
- nessun incentivo specifico sui costi di diagnosi e APE per grandi imprese ed ETS economici, secondo i chiarimenti pubblicati dal GSE.
La percentuale non deve però essere confusa con il rimborso integrale della fattura. Il costo riconoscibile è sottoposto a parametri unitari per superficie e a massimali assoluti.
In sintesi, per diagnosi energetica e APE:
| Destinazione dell’edificio | Costo unitario massimo ammissibile | Massimale |
|---|---|---|
| Edifici residenziali della categoria E.1, con le esclusioni previste dalle Regole | 1,50 €/m² fino a 1.600 m²; 1,00 €/m² oltre tale superficie | 10.000 € |
| Ospedali, case di cura ed edifici assimilabili E.3 | 3,50 €/m² | 18.000 € |
| Altre destinazioni d’uso | 2,50 €/m² fino a 2.500 m²; 2,00 €/m² oltre tale superficie | 13.000 € |
Il 100% o il 50% viene quindi applicato al costo effettivamente ammissibile, determinato tenendo conto di questi limiti, e non automaticamente all’intero valore della prestazione professionale.
Quando la diagnosi è obbligatoria, il relativo incentivo è conteggiato separatamente rispetto al massimale dell’intervento principale. Quando invece viene eseguita volontariamente, pur non essendo richiesta, il costo può eventualmente rientrare tra le spese professionali dell’intervento, nei limiti e alle condizioni previste.
In quale momento viene remunerata
Privati, condomìni e imprese
Nel percorso ordinario, la sequenza corretta è la seguente:
- verifica preliminare dell’ammissibilità al Conto Termico;
- affidamento dell’incarico all’EGE;
- redazione della diagnosi energetica ante-operam;
- progettazione e realizzazione dell’intervento;
- redazione dell’APE post-operam, quando richiesto;
- presentazione della richiesta al GSE entro 90 giorni dalla conclusione dei lavori;
- riconoscimento dell’incentivo, comprensivo della quota spettante per diagnosi e APE.
Per le imprese la richiesta preliminare deve essere presentata prima dell’avvio dell’investimento. Iniziare i lavori o assumere impegni vincolanti prima del corretto inquadramento della pratica può compromettere l’accesso all’agevolazione.
Le spese professionali devono essere correttamente fatturate e documentate e non beneficiano della possibilità di pagamento differito prevista, in alcuni casi, per altre componenti dell’investimento.
Pubbliche Amministrazioni ed ETS (Enti del Terzo Settore) non economici
Per questi soggetti è prevista una procedura particolarmente interessante, che consente di ottenere un’anticipazione anche per la diagnosi energetica:
- la PA presenta al GSE la richiesta corredata dal preventivo;
- il GSE determina il costo massimo ammissibile;
- viene riconosciuto un acconto pari al 50% dell’incentivo spettante per diagnosi e APE;
- la diagnosi deve essere completata e trasmessa entro 12 mesi;
- la PA deve dare seguito ad almeno uno degli interventi individuati dalla diagnosi;
- dopo la presentazione della relativa richiesta di incentivo viene riconosciuto il restante 50%.
L’anticipazione non è quindi pari al 50% della parcella liberamente concordata, ma al 50% dell’incentivo calcolato entro i parametri e i massimali GSE.
La diagnosi finanziata deve inoltre condurre concretamente alla programmazione o realizzazione di almeno un intervento incentivabile. Non può essere utilizzata come studio puramente esplorativo privo di seguito.
Perché una diagnosi energetica deve essere fatta bene
Una diagnosi energetica efficace non deve limitarsi a riportare i consumi ricavati dalle bollette o a proporre una tecnologia predefinita.
Deve innanzitutto ricostruire una baseline attendibile, distinguendo i consumi per riscaldamento, raffrescamento, acqua calda sanitaria, ventilazione, illuminazione e, quando presenti, processi produttivi. I dati devono essere normalizzati rispetto alle condizioni climatiche, ai profili di utilizzo e alle variazioni dell’attività svolta nell’edificio.
Occorre poi verificare:
- caratteristiche dell’involucro edilizio;
- rendimento e stato di conservazione degli impianti;
- temperature di esercizio e tipologia dei terminali;
- potenze realmente necessarie;
- profili orari e stagionali dei consumi;
- disponibilità di spazi e vincoli tecnici;
- compatibilità tra pompa di calore, impianto esistente e fabbisogni dell’edificio;
- producibilità di impianti solari termici o fotovoltaici;
- investimento, costi di esercizio, risparmi e tempi di ritorno;
- coerenza tra diagnosi, progetto, APE, preventivi e documentazione GSE.
Una pompa di calore non deve essere scelta soltanto in base alla potenza della vecchia caldaia. Un impianto solare termico non deve essere dimensionato senza conoscere il reale fabbisogno di acqua calda. Un intervento di isolamento non può essere valutato senza considerare ponti termici, umidità, comportamento estivo e interazione con gli impianti.
La diagnosi serve proprio a evitare che l’incentivo venga utilizzato per finanziare una soluzione formalmente ammissibile ma tecnicamente sbagliata, sovradimensionata o incapace di produrre i risparmi dichiarati.
Cosa si rischia con una diagnosi incompleta o inesatta
Una diagnosi carente può generare conseguenze sia tecniche sia amministrative.
Sul piano della pratica GSE, eventuali incongruenze possono determinare richieste di integrazione, sospensione dell’istruttoria, preavviso di rigetto o mancato riconoscimento di una parte dei costi.
Nella procedura di anticipazione, il mancato completamento della diagnosi entro 12 mesi o la trasmissione di un documento non conforme può comportare la perdita del beneficio e il recupero delle somme già erogate.
Anche dopo l’ammissione, il GSE può eseguire controlli documentali e sopralluoghi. Se vengono riscontrati dati non corretti, carenza dei requisiti, documenti mancanti o difformità rilevanti, l’incentivo può essere ricalcolato, dichiarato decaduto o recuperato. Le dichiarazioni false o non veritiere sono espressamente considerate violazioni rilevanti.
A questi rischi si aggiunge quello economico: una baseline sbagliata può produrre una stima irrealistica dei risparmi e portare il beneficiario a investire in un intervento che, una volta realizzato, non raggiunge le prestazioni attese.
Una diagnosi debole può quindi compromettere contemporaneamente:
- l’ottenimento dell’incentivo;
- la corretta progettazione;
- la redditività dell’investimento;
- la futura gestione dell’impianto.
Gli EGE disponibili potrebbero non essere sufficienti
Il Conto Termico 3.0 amplia significativamente il numero dei potenziali beneficiari e degli interventi incentivabili. Nello stesso tempo, limita la redazione delle diagnosi obbligatorie agli EGE e alle ESCo effettivamente certificati.
Il problema non è soltanto il numero formale dei professionisti presenti negli elenchi, ma la loro concreta disponibilità, la distribuzione territoriale e l’esperienza specifica sugli edifici e sugli impianti oggetto di intervento.
FIRE ha rilevato che, tra i 1.866 energy manager nominati nel 2025, soltanto 501 risultavano anche certificati EGE. Il dato non rappresenta il numero totale degli EGE italiani, ma dimostra che la certificazione specialistica non è ancora capillarmente diffusa neppure tra i professionisti che operano quotidianamente nella gestione dell’energia.
Considerando che una diagnosi seria richiede sopralluoghi, raccolta dei dati, modellazione energetica, confronto con progettisti e committenti e sviluppo degli scenari di intervento, è concreto il rischio che la capacità professionale disponibile non sia sufficiente a gestire i picchi di richieste concentrati a ridosso dell’avvio dei lavori o delle scadenze.
Per questo motivo è opportuno incaricare l’EGE fin dalle prime fasi, prima di scegliere definitivamente le tecnologie e prima di sottoscrivere ordini o contratti vincolanti.
Prima la diagnosi, poi la tecnologia
L’approccio corretto al Conto Termico 3.0 non consiste nel scegliere una pompa di calore, una caldaia a biomassa o un intervento sull’involucro e cercare successivamente di adattare la documentazione all’investimento già deciso.
Il processo dovrebbe essere esattamente opposto:
analizzare l’edificio, individuare gli sprechi, confrontare gli interventi, verificare l’ammissibilità e soltanto dopo definire il progetto.
Syntropia grazie al suo staff Esperto in Gestione dell’Energia e certificato secondo la UNI CEI 11339, può supportare le aziende, Pubbliche Amministrazioni, condomìni e soggetti privati nelle diverse fasi di accesso al Conto Termico 3.0:
- verifica preliminare dei requisiti;
- raccolta e analisi dei consumi;
- sopralluoghi e diagnosi energetica;
- individuazione degli interventi più efficaci;
- valutazione tecnico-economica;
- coordinamento con progettisti, installatori e professionisti incaricati dell’APE;
- verifica della coerenza della documentazione necessaria per la pratica GSE.
Una diagnosi corretta non serve soltanto a ottenere l’incentivo: serve soprattutto a investire meglio.
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